---

Gelisah Tak Mampu Beli Rumah

---

JAKARTA - Jika saat Anda berkeliling kota dan menemui banyak iklan perumahan tapi tidak mampu membeli, Anda tidak sendiri. Banyak orang mengalami kegelisahan yang sama saat menghadapi kenyataan sulitnya menjangkau harga rumah atau properti.

Merujuk pada data Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) 2018, angka backlog (kebutuhan perumahan) di Indonesia sangat tinggi, sekitar 15 juta. Angka ini bukan karena jumlah properti yg ditawarkan dengan permintaan yang jomplang, tapi akibat dari tidak bertemunya kemampuan pembeli dengan harga jual.

Cara paling gampang mengukur ketidakmampuan itu dengan menggunakan pendapatan perkapita. Tahun 2019, pendapatan perkapita kita sekitar 56 juta rupiah setahun atau sekitar 4,6 juta rupiah per bulan. Jika harga properti di perkotaan sebesar Rp 450 juta, berarti pembeli harus bersiap membayar 15% untuk DP (uang muka) dan angsuran sekurangnya Rp 3 juta per bulan untuk lebih dari 10 tahun.

Dengan pendapatan Rp 4,6 juta per bulan tadi, rasanya sulit membayangkan bagaimana satu rumah tangga dapat memiliki hidup yang layak. Terlebih jika mengingat rumah tangga di Indonesia memiliki rata-rata empat anggota keluarga. Kondisi ini lebih buruk lagi apabila rumah tangga tersebut juga menanggung beban keluarga lainnya, misalnya kakak, adik, atau orangtua. Bagaimanapun, kondisi seperti ini jamak ditemukan di Indonesia, sehingga masyarakat semakin sulit membeli rumah.

Lantas, siapa yang patut kita tuduh bersalah atas kondisi ini?

Jawabannya jelas, pengembang perumahan. Kepada merekalah kejengkelan bahkan kemarahan kita patut dialamatkan. Namun, tidak hanya pengembang, kita perlu berpikir sejenak pada pertanyaan yang lebih mendasar mengenai mengapa perumahan dan properti bisa mereka kuasai sedemikian kuatnya. Hal ini tidak lain akibat pemerintah yang memberikan keleluasaan pada investor untuk menyediakan perumahan. Kondisi ini berlangsung lama, hingga pemerintah mengalami kesulitan untuk mengintervensi dan masyarakat hanya bisa gigit jari melihat harga di brosur promosi perumahan baru.

Kegagalan Kebijakan Perumahan

Kebijakan perumahan sering menjadi perdebatan mengenai posisi kebutuhan perumahan sebagai urusan privat atau publik. Jika rumah adalah urusan privat, maka masing-masing rumah tangga harus memenuhi kebutuhan perumahan secara mandiri. Sebaliknya, jika merupakan urusan publik, negara harus menyediakan perumahan bagi masyarakat.

Sebenarnya, UUD 1945 Pasal 28H ayat 1 telah jelas menjamin tempat tinggal yang baik dan sehat bagi rakyat Indonesia. Namun, dalam kenyataannya pemerintah tidak dapat memenuhi tuntutan konstitusi kita itu. Terlebih dengan adanya UU No.1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, Pasal 54 ayat 1 yang berisi pemerintah wajib memenuhi kebutuhan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

Penjelasan tersebut dapat diartikan bahwa perumahan menjadi urusan publik apabila menyangkut MBR, dan menjadi urusan privat jika masyarakat tersebut tidak tergolong MBR dan dapat mengakses pasar perumahan. Akibatnya, pupuslah harapan kelompok ekonomi kelas menengah untuk mudah mengakses perumahan terjangkau.

Lalu, apakah masyarakat yang masuk kategori MBR dipenuhi kebutuhan perumahannya berdasarkan UU tersebut? Ternyata tidak. Negara seakan mengabaikan konstitusi dan kebijakan yang jelas wajib dijalankan.

Sedangkan, pengembang perumahan dengan liar mengatur pasar tanpa memperhatikan kemampuan masyarakat. Tidak peduli mereka dengan angka kebutuhan rumah yang tinggi, hanya peduli dengan siapa yang membayar lebih mahal.

Situasi ini berlangsung lama bahkan sebelum terciptanya UU No.1/2011; dari rezim ke rezim tidak ada perubahan berarti. Sejak Orde Baru membuka kran investasi sebesar-besarnya, penyediaan perumahan mulai dikerjakan oleh sektor privat --ditandai juga dengan adanya Real Estate Indonesia (REI). Pasar perumahan juga semakin berkembang dengan dibukanya skema pembiayaan Kredit Perumahan Rakyat (KPR) agar rumah tangga di semua level ekonomi dapat memiliki rumah. Pola ini berlangsung bertahun-tahun, hingga pemerintah tidak lagi mampu mengintervensi pasar.

Pasca Reformasi terdapat program pembangunan perumahan dengan tema yang mirip, yaitu satu juta rumah. Pemerintahan Presiden Susilo Bambang Yudhoyono memiliki program pembangunan sejuta rumah sebagai bagian dari target Millennium Development Goals 2015. Program tersebut juga merupakan lanjutan dari program Gerakan Nasional Pembangunan Sejuta Rumah (GNPSR) yang dideklarasikan pada 2003 oleh Presiden Megawati.

Kedua program tersebut tidak pernah mencapai hasil yang diharapkan.Presiden Joko Widodo juga memiliki "Program Sejuta Rumah" sejak 2015,yang tidak pernah mencapai target tahunan sesuai nama programnya.

Ketiga rezim pasca Reformasi sama saja, belum menunjukkan perubahan sistem penyediaan rumah terjangkau ke arah yang lebih baik, khususnya bagi rumah tangga ekonomi menengah ke bawah.

Perlunya Intervensi Pemerintah

Kebijakan perumahan seakan telah benar-benar diserahkan pada pasar. Dalam kenyataannya, publik tidak lagi bisa menjangkau harga yang diciptakan pasar. Kebijakan perumahan terus berlanjut tanpa perubahan berarti, menyebabkan eksklusivitas akses perumahan kepada mereka yang kaya. Sedangkan kelas menengah, dan tentu saja masyarakat berpenghasilan rendah, menemui dirinya tinggal di pemukiman tak layak, tersisih, terpinggirkan, atau disebut dengan dislokasi sosial.

Masyarakat tidak memiliki pilihan lain selain menuntut pemerintah untuk mengintervensi pasar. Tidak perlu pemerintah menunggu terjadinya bubble property seperti di Tiongkok untuk melakukan perubahan mendasar sistem penyediaan perumahan.

Terdapat beberapa intervensi yang dapat dilakukan pemerintah. Pertama, memaksa pemerintah daerah untuk menempatkan program perumahan terjangkau sebagai prioritas kebijakan. Hal ini penting karena kebijakan perumahan perlu memperhatikan karakteristik kebutuhan, Rencana Tata Ruang Wilayah, harga tanah dan daya beli masyarakat tiap daerah yang berbeda.

Kedua, berkolaborasi dengan seluruh pengembang properti dalam pembangunan perumahan terjangkau. Skema ini dapat dilakukan dengan berbagi peran, baik dari promosi dan permodalan. Intervensi ini perlu perhatian ekstra terkait dengan kepatuhan pengembang dan potensi korupsi. Intervensi juga dilakukan dengan menekan harga jual perumahan/properti.

Ketiga, perlu akses pembiayaan terjangkau bagi semua rumah tangga.Kita harus realistis juga, APBN kita tidak akan mampu menyediakan banyak bantuan pembiayaan yang besar bagi seluruh kebutuhan perumahan yang ada. Kita dapat memanfaatkan bank BUMN untuk fokus pada peningkatan akses masyarakat terhadap pembiayaan perbankan. Selain itu, pemerintah harus membuang jauh-jauh usaha mereka untuk mendapatkan keuntungan dari penyediaan rumah.

Keempat, rumah/properti yang dibeli merupakan rumah pertama dan tidak dijual pada waktu tertentu. Angka backlog tinggi salah satunya akibat adanya rumah tangga memiliki lebih dari satu rumah, sedangkan lainnya tidak memiliki rumah. Perlu verifikasi ketat untuk ini.

Jika keempat intervensi tersebut tidak segera diimplementasikan, seiring dengan ketimpangan kesejahteraan dan pendapatan masyarakat menengah ke bawah yang stagnan, bisa dipastikan banyak masyarakat Indonesia yang harus bersiap untuk menyewa rumah/properti sepanjang hidup mereka.

Untungnya (dalam arti negatif) fenomena ini jamak di hampir semua perkotaan di dunia. Apalagi di negara-negara di Asia dengan masifnya urbanisasi. Pada skenario terburuk, masyarakat Indonesia ternyata tidak sendiri.

* Pandhu Yuanjaya staf pengajar Jurusan Administrasi Publik Universitas Negeri Yogyakarta. (detikcom)